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2009年3月30日 (月)

10年前の、ゆとりローン「国家的犯罪」

今回は、全文が引用です。書かれている内容に、皆さんもおどろかれると思います。

NPO法人 自己破産支援センター 代表 石山照太氏が書かれているブログ:自己破産のカリスマ代表が教える借金の本音、2008/11/20からです。

さてゆとりローンとはどういうものだったのか?おさらいです。

ゆとりローンは旧住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)が平成3年から平成12年3月末まで実施した「ゆとり償還制度」という住宅ローン商品でした。それまでの「ステップ償還制度(6年目で2段階のステップ金利)」を改良し「ゆとり期間」と言う5年間の「低支払額期間」を設ける事で低所得者に家を買い易くした制度でした。当時は「国の政策」と「公庫の保証」と言う看板に当時の国民はこぞって家を買った。そんな時代でした。当時は何とバブル時の3倍もの額の多額の住宅ローン(年間最大9兆円・バブル時でさえ最大3兆円)が日本全体で組まれたのもこのゆとりローンが火付け役でした。

しかし、ゆとりローンが引き起こした住宅バブルは色々な弊害を社会に及ぼします。

★欠陥住宅の急増★

作れば売れる!!その気運が流れると住宅を建てる技術の無い業者までもが住宅を作る様になりました。その結果、欠陥住宅・違法建築が急増したのでした。姉歯事件で有名になった「瑕疵担保責任」はこの欠陥住宅を規制する為に作られた新たな法律から来ているのです。

★自己破産者の激増★

平成11年より増え始めた自己破産者数は平成15年には全国で24万人以上になり過去最悪となりました。これと住宅とは無関係の様に見えますがゆとりローンの6年目の金利上昇に耐え切れなくなった契約者が破産をしたものと思われます。これは早稲田大学の「消費者金融サービス研究所」が「住宅ローンと破産者の急増には因果関係が証明できる」として結果を公表しています。

そして・・・現・住宅金融支援機構も「ゆとり償還制度を利用した契約者の6年目の金利のステップアップ時には確かに破綻者が多く出た」と我々の取材(今回はフジテレビと協力)でも明言しています。

★個人再生法の設置★

政府は「今後、住宅ローンを利用している国民の破綻が考えられる」としてその救済策にすでに施行されていた「民事再生法」に手を加えて支払い中の住宅ローンがあればそれ以外の借金を整理出来る個人再生法を設置しました。つまり住宅ローンの破綻者が増加すると予想をしていたのでした。

住宅金融公庫はすでに住宅金融支援機構として民営化(正確には独立行政法人化)され、ゆとりローンも「リスク管理の説明に重大な問題が生じた」として平成12年3月31日で廃止されました。

そして現在まで機構は「ゆとりローンでの破綻率は6~9%程度で問題は無い制度であった」と主張し続けてきました(実はメガバンクや大手行ではリスク管理債権は1.5%程度ですからそれでも異常な破綻率ですが)。私は4年前から破綻率は20%はあると言い続けて来ましたが今年に入り「サブプライム・リーマンショック」が原因となり投資家から情報開示をせよと言う事が多数寄せられた為、「初めて」情報公開をしました。

その結果・・・

ゆとり償還残高8兆3101億円

リスク管理債権残高

1兆4753億円

破綻率 17.76%!!

ほら見た事か・・・。実はあのアメリカのサブプライムローンでの破綻率でさえ「17.31%(ゆうちょ財団HPより)」なのです!!

つまりゆとりローン契約者の内6人に1人以上は破綻しているか破綻しかかっていると言う事なのです。これは予想はしていたとは言え衝撃です。

良くこれで「全く問題ない住宅ローン商品であった」と機構側は弁明出切るものです。実は今までの破綻率の説明は公庫・機構合わせての住宅ローン残高で計算されていた物でした。つまり「水増し」です。正式な数字なのでしょうが姑息な手段と私は非難します!!

実はこのゆとりローンの欠陥は「当時公庫はすでに分かっていた」という事です。平成9年7月8日、当時の公庫の上位機関「建設省」の事務次官、伴嚢建設次官がマスコミに発表した談話があります。「公庫を利用した住宅ローンの貸し倒れが1400億円となり公庫発足以来最悪となった。原因は『ゆとり償還制度』である。又、固定金利商品の金利は継続する。」

つまり、国・公庫側もすでにこのゆとりローンの危険性は十分認識していると言えるのです。過去に私の取材である銀行員の方の話を聞いた事があります。「ゆとり償還制度は当初5年間は元金が『全くと言っていい程減らない』品であった事は認識していて当然だ」と言っていました。

私がこのゆとりローンを「国家的犯罪」と言っている事件があります。この平成9年の次官談話以降、実はゆとりローンは「貸し出し基準の緩和」が行われたのです。

・最低金利が2.5%から最低2.0%へ引き下げ

・本人年収が地方で400万円から300万円へ引き下げ

・自己資本率(つまり頭金)ゼロでしかも100%以上の貸付を実施

・連帯保証人は家族でOK(民間は第三者(親族等)が1人は必要)

つまり年収が300万円、月に手取り20万円以上(ボーナスが出ると仮定して)あれば3000万円の家が無貯金でも親の了承さえあれば買えてしまうのです!!どうですか?皆さん?この条件で本当に返せると思いますか? すでに欠陥制度で破綻者が多く出ている事を発表していながら公庫は貸し出し基準の緩を行いました。これは「薬害エイズ事件」と同様の犯罪行為ではないのか?私はそれを追及したいのです。

つまり、欠陥がある制度と認識していても国の政策・公庫の存続と言う観点で「低所得者への住宅支援」と大義名分を掲げながら欠陥制度をより利用しやすくし被害者を増やしていった国・公庫側の責任はどこへ行ったのでしょうか?

この貸し出し条件の引き下げ後、前出ですが破産者は過去最高を記録します。

機構側はこの情報公開前まで何故「水増し」した情報を伝え続けたのでしょうか?

それは「責任を取りたくない」の一心であると思えてなりません。これまで私と一緒に取材したテレビ各局(TBS・フジテレビ・四国放送)の取材でも「非常に消極的」な姿勢が伺えるのです。担当者はいずれもカメラの回っていない所で「どうせ説明しても30秒も使われない」「借り換えや繰上げ返済に成功している例もある」「11年目のステップアップ金利で破綻する人はいない」と散々言っているのです!!

特に「11年目の破綻者はいないはず」と言う機構の言い草には私は大変な憤りを隠しきれません!!私の所には年間400件もの「ゆとりローン破綻者」から相談の電話が来ているのです!!

この国の政策、取り分け景気対策はすでにマンネリ化しています。「金をばら撒く」「特別減税をする」「国民に住宅を買わす」この3つだけなのです。小渕・宮澤内閣の「ゆとりローン」、小泉内閣の「平成15年の住宅減税」、麻生内閣の「600万円の住宅減税案」。どれも国民に住宅を買って欲しいのです。

何故、ゆとりローンで失敗した旧公庫が名前を変え存続しているか。それは無くなってしまえば国の政策が立ち行かなくなると言う一点に絞られています。ですから第8号でも書いたように存続をさせる目的だけでアメリカのサブプライムと『全く同じシステム』の日本型MBS商品「フラット35」を何としても推し進めなければならないのです!!

しかし!!このゆとりローンの責任も何一つ取っていない国・機構が何の責任を取れるのでしょうか?

私がこの事を追求するとすぐに少数派でしょうがFPや不動産コンサルタントのお偉い先生達が非難をします。

「最近、テレビなどに出て過去の事を蒸し返すのは止めてもらいたい。日本の経済に個人の消費マインドが必要な時に恐怖心を煽るような事は止めて欲しい」と言っている人間もいます。しかもゆとり償還制度を勘違いしているらしく「平成19年以降は11年目のステップアップ金利は無い」ともいっています。言論の自由ですから色々な議論があるのは良いとは思います。しかし!!いい加減な知識で反論するのは言語道断である!!と私は言いたい。

この11年目ステップアップ金利は最近でも「ロイター通信」「毎日新聞」「朝日新聞」「フジ産経新聞」報道各社が徹底的に調べて報じている「厳然たる事実」なのです!! 経済対策に喘ぐ国、ゆとりローンの失敗を隠したい機構、住宅が売れなければ商売出来ない不動産業界、そして間違えた知識でものを言う一部の専門家・・・。この国はどこへ行こうとしているのでしょうか?

ゆとりローンは確かに廃止されました。しかし、現在もその制度を使って住宅ローンを支払っている方が全国に相当数いるのです!!過去の過ちを反省し本当に国民に受け入れられる住宅ローンのあり方を模索する為にもこの問題を風化させない努力が必要では無いかと思います。

破綻率17.76%がそう物語っているのです・・・

ブログ:自己破産のカリスマ代表が教える借金の本音からでした。2008/11/20の書き込みは下記アドレスです。 http://archive.mag2.com/0000272418/20081120105144000.html

☆ ここからは、私のコメントです。

改めて読み返してみても、どうして?こんな、ローン商品を国が認めたんだか?・・・裏で、大物が?

ちょっと心配なことが、私の〇〇〇〇が、11年前に、セ○○〇ハウスで土地付きの家を買いました。当時は、地価が高かった時でしたね。「返済額が年収の35パーセントちかく・・・」と、話していた事を思い出しました。

住宅金融公庫+福島銀行で35年、「75歳まで返すことになるって。」言っていた。

★? 深く考えないようにしようと思います・・・先のことは、神様にしか分からない

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2009年3月22日 (日)

200年住宅とは、言わないで

 国はいま、「200年住宅」というキーワードの“回収”に頭を悩ませている。福田康夫前首相が総裁選挙の演説で触れたことなどで脚光を浴び、その後、キーワードとしてのわかりやすさも手伝って世間に浸透していったが、国土交通省などでは既に“禁句”にしているという。理由は一言で言えば、「あまりに具体的過ぎるから」。裏返して言えば、「法律の文言として盛り込めない」からだ。もっと“具体的”にいえば、消費者に「200年の寿命があると思っていた」と突っ込まれたときに説明できないことが理由だ。

 確かに、2008年11月28日に参議院で可決したのは「長期優良住宅の普及の促進に関する法律案」だ。「200年住宅」とはどこにも書かれていない。また、国土交通省のウェブサイトで「200年住宅」という言葉を検索すると、26件がヒットするものの、その多くが2007年度以前に公表された資料だ。最近の公表資料でヒットするものもあるが、それは大臣会見の際に、質問した記者が使っていたものだった。一方、「長期優良住宅」を検索すると、49件がヒット。「200年住宅」という言葉を封印し、「長期優良住宅」という言葉にシフトしたい国土交通省の思惑が見て取れる。

上記は、日経BP社 2009年2月25日記事、Webページからの引用です。

ここで「200年」とは長寿をめざす象徴にすぎず、実際の耐用年数ではない。

自民党の住宅土地調査会が、欧米に比べて短命な日本の住宅改善にむけて「200年住宅ビジョン」として、構想した長寿命住宅。

200年住宅とは、何の手入れもしなくても、普通に200年持つ住宅ではありません。200年住めるような、耐震性・耐久性などで一定の基準をみたす高品質住宅として、構想されたひとつのビジョンです。

構想した長寿命住宅。良質な住宅を造って定期的にメンテナンスをしながら市場に流通させていくことなのでしょうけど・・・そのメンテナンスが、一番大きな問題です。

実は、先週のことです。私のブログを見た方が、メールを下さいました。

メールの件名、ミサワホーム創業者の提案は、ちょっと危ない感じしませんか?

内容は、「突然すみません。この危ないっていうのは、どういう意味なのでしょうか?ちとHABITAにひかれてるもので・・・」

差出人、gorikuma_01@….

私のブログの左サイドバー・相互リンク先の中で、一年前からミサワホーム創業者の提案・HABITA(ハビタ)200年住宅、三澤氏が書かれているブログをのせています。その紹介文に、「ミサワホーム創業者の提案は、ちょっと危ない感じしませんか?」そのように書いています。・・・少し、言葉がまずかったかも知れません

で、その時の、私の返信内容が、

「今企業は、住宅ローンも、100年のものを作ろうとしている。

住宅を長く使う事は私も賛成ですが、メンテナンスしだいで、100年持たないかも知れません。

今まで考えられなかった、外敵・シロアリなんかに取り付かれたら、ローンだけが残ると思います。

そんな、不確定な住宅の耐久性に、皆さんは、自分の人生をかけられますか。

住まいの、取得価格を小さくすることを、一番に考えるべきだと思います。

HABITA(ハビタ)は、高く、買ってもらおうと考えた。住宅を売る側の戦略にしか、私は思えられませんので・・・」

と、メールくださった方にお返ししました。

国は過去に、旧住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)と一緒になって、住宅ローン:ステップ償還・ゆとり償還を作り、私たち購入者に勧めた。今、住宅ローンで苦しんでいる方の中で、ゆとり償還を利用しているケースは多いと思います。

ローン商品を、作った張本人は、その反省をいまだにしていない。

そして今、企業がまた、新しい罠を若い世代の住宅購入者に掛け様としていると、危ない感じがします。

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2009年3月15日 (日)

フレッツ・テレビ体験会に出席

先週、私のところにNTT 東日本 Bフレッツ・スカパー光のパンフレットが、ポスティングされました。

「フレッツ・テレビ」??…。

テレビで、スマップが宣伝している。「テレビを見るのはもうアンテナは要らないです」。というコマーシャルのやつ?

私の家の、目の前にある電話線、光ファイバ・ケーブルが引かれています。

で、ADSLでインターネットをしている私のところには、頻繁にセールスの電話があります。

「フレッツ光とひかり電話のセットはお得ですよ。」と、勧められますが、今使っている内線電話の機能を殺したく無くって、ひかり電話に踏み切れなかったのです。

今度は、「フレッツ・テレビ」。また、新しいのが出てきました。

新サービスの対象エリアは、東京23区(ほぼ全域)、関東地方の一部、そして東北では福島県の郡山市の一部と、田村郡三春町の一部だそうです。これは、「私は、付いてる。」と思わないといけないのでしょうか? それとも、迷惑な話?なのでしょうか。

体験会の開催場所は、近所の、久保田字大原地区の住宅。熊耳丸久工務店さんの完成内覧会会場で行なわれました。

ジョイ・コスの、のぼり旗で、直ぐに分かりました。

昨日のお昼頃は、気温がそんなに低くなかったのですが、風が強かったです。太陽も雲に隠れて、やっぱり3月の陽気でしたね。

北東に位置する、東側入りの玄関から建物内に入ると、寒さはほとんど感じません。暖房をかけていますので、当然と言えば当然ですかね。昨日は内覧会会場と言う事で、人の出入りが頻繁です。玄関ドアの開閉が5分に1回は開いていたと思います。ジョイ・コスパネルを使った、高気密・高断熱住宅(工務店の方とは一言も話ししていないので未確認です。)でしたら、この家の優れているところを、来ていただいた方に感じてもらえなかった、かも知れません。

フレッツテレビの説明を聞き終わり帰ろうとしたら、「せっかくですから、2階も見て行ってください。」と言うことで、気になっていた内部の見学も少ししてきました。エコキュート?と蓄熱暖房、この辺は最近多いパターンですが、キッチンがガスコンロでした。料理好きの奥様の希望なのかは分かりませんが、換気が少しIHとは違ってくると思います。確か、ジョイ・コスは、気密が高い為に人間が呼吸で吐き出す炭酸ガス量まで計算して、換気回数をコントロールしたはずです。

住宅設備機器も、良い物が付いていました。工事費が掛かってそうです。ジョイ・コスパネルもフルバージョンって事でしたら、ハイグレードのお住まいになっていると思います。

木造づくりが大好きな工務店、有限会社 熊耳丸久工務店さんへは、こちらのアドレスから

http://www.shoplus-fukushima.com/modules/mxdirectory/singlelink.php?lid=274

フレッツテレビの、概算ですが簡単な見積りをしてもらいました。

私のところは、今、NTTと二回線の契約をしています。それを一つにまとめる事ができるそうです。月々の支払いが千円以上安くなるようですし、ネット環境はサクサクになります。今付いている、内線電話の機能も使える。電話番号も、プロバイダ・niftyとも、今まで通り。そして、テレビアンテナが、要らなくなります。いゃー、いい事ずくめです!

…かも知れませんが?、イニシャルコスト、工事費に約4万円が掛かります。どうしましょう? 定額給付金、使いますかね・・・家族会議が必要です。息子が言うのには、将来を考えると、今工事しても、いい様な気がするそうです。

NTTさん、御免なさい。迷惑な話では無く、今回のポスティング感謝します。Webページで確認しても、さっぱり分からなかったフレッツテレビでしたので、昨日は行ってよかったです。

あっ、アンテナ撤去は、私がするしかないのでは・・・家の屋根は急勾配でした。少し危険が伴うような

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2009年3月 8日 (日)

CADでの無駄な作業・間違いを少なく

住まいに消費者の求めるものが急速に高度化しています。例えばドアが開かないとか床鳴りがするとかと言った欠点も、最低でも建築後十年間はクレームがでないレベルのものが求められています。当然といえば、当然のことです。

日本の住宅は、木材と言ういい加減な自然物を使い、腕のいい大工さんの棟梁が勘と経験で素材としての欠点をカバーしながら造ってきました。努力をすることでクレームを少なくする事ができても、ゼロにはできない構造体です。

そんな構造体を、大手ハウスメーカーの中でも採用しているところも多く、これからも増えそうな木造建築です。木材を知り、正しく使い、完成された加工技術により経験豊富な大工さんが手がけた物に近い出来上がりが工場機械加工で可能になりました。

日本の住まいの主たる木造建築である軸組みは、梁や柱などの部材の工場加工が進んでおり、今や8割以上がプレカット(機械加工)工場で加工されていると言われます。

プレカット工場で軸組み材の加工をする上で、工務店・設計事務所が使うCADと、プレカット工場で使われているCADシステムの間では、これまでデータ交換が難しいのが現状でした。そこで、「CEDXM(シーデクセマ)」という中間ファイルフォーマットを使って、意匠設計で作成した3次元CADのデータをプレカット用3次元CADに読み込ませ、柱や梁のプレカット加工に生かすことができるようになるようです。

そろそろ、近くのプレカット工場でも検討されていると思います。

CEDXM形式ファイルだとか・・・いろいろ勉強しないと駄目な時代ですね。

図面を書くの、今、手書きで無くって良かった!

CAD使えることだけで、ホットしていただけでは駄目ですね。間違いを無くす努力をおこたっては、仕事がなくなってしまいます。

実は私B型、アナログ派なんですけどね!

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