工務店社長が、自宅に瑕疵保証？

前回に、続きます。

工務店社長が、自分の家を造る場合を例に、平成２１年１０月１日施行の住宅瑕疵担保責任保険について考えたいと思います。

｢住宅瑕疵担保履行法・・・｣

正式名称は「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」といいます。

どのような法律かというと、構造計算書偽装事件において、構造計算書の偽装された住宅等の工事を行った施工業者や販売業者が倒産しました。その結果、耐震強度が不足したマンションや住宅の購入者が建て替えや補修費用を巡って極めて不安定な状況に置かれるという事態が発生しました。その対策として、新築住宅の売り主や建設業者による瑕疵担保責任の履行を確保し、住宅購入者等の利益の保護のため、平成２１年１０月１日以降に引き渡される新築住宅の販売者や請負業者には、保険契約の締結か保証金の供託が義務づけられるようになります。これが、住宅瑕疵担保履行法です。

対象となる住宅：平成21年10月1日以降に引き渡しを行う新築住宅（マンション、注文住宅、分譲住宅、賃貸住宅）

瑕疵担保責任の範囲となる部分：基礎、柱、床、外壁、屋根、開口部、梁、筋違など

質問形式で、

住宅瑕疵担保責任保険について、建設業許可の要らない建設業者（工事１件の請負代金の額が建築一式工事にあっては１，５００万円に満たない工事又は延べ面積が１５０㎡に満たない木造住宅工事を行なう建設業者）の注文住宅は保険・供託の対象から外れますか？また、建築主が設計者の助言を受け、直接、各下請負業者（基礎工事・木工事・屋根工事等）と契約する直営工事の場合は保険・供託の対象からはずれますか？

回答です

（前段）、住宅瑕疵担保履行法による資力確保（住宅瑕疵担保責任保険・供託）の対象から外れます。建築一式工事以外の建設工事については、工事１件の請負代金の額が５００万円未満の工事については、建設業登録をしなくても工事を請けられることになっています。

（後段）分離発注や直営の時、注文者が複数の専門工事業者との間で個別の建設工事請負契約を締結することは一般的に分離発注といわれています。履行確保法は住宅品質確保法の適用を受けることが前提となりますので、住宅品質確保法について説明します。分離発注で締結された建設工事のうち、新築住宅の構造耐力上主要な部分等に関する工事については、住宅品質確保法９４条の瑕疵担保責任１０年間の強行規定の対象となります。他方で、構造耐力上主要な部分等ではない箇所の工事の建設工事契約は、住宅品質確保法９４条の適用は受けません。したがって、分離発注による受注者のうち、例えば基礎部分の建設工事請負契約は住宅品質確保法の適用を受けることとなりますし、内装部分の建設工事請負契約は適用対象外ということとなります。

法律が変われば違ってくるかと思いますが、今の所は、分離発注や直営施工の時で、工事業者が建設業登録をしていない場合で、工事１件の請負代金の額が５００万円未満の工事については、その義務は発生しない事になると思います。

工務店の社長が｢住宅瑕疵担保責任保険｣をかわすのには、上記のやり方で工事をすれば無駄な制度を使う必要がなくなります。

追記、

私は、設計事務所の中で行なわれている、オ－プンシステムでの住まい造り(分離発注や直営施工)を勧めている訳ではありませし、行なってもおりません。

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